Alertas para firmar un contrato de arras con garantías

Por Itziar Pernia, socia fundadora de Legal por Naturaleza.

Si estás pensando en iniciar tu andadura en la compra de bienes inmuebles para tener tu propio patrimonio, te vendrá bien asesorarte sobre cómo comprar con todas las garantías. Para ello, el primer paso legal es firmar un contrato de arras que sirva como reserva y señalización de esa futura vivienda o local por el que suspiras.

Diferencia entre contrato de arras, señal y reserva

«Antes de firmar una compraventa de vivienda en escritura pública ante Notario, es habitual firmar un contrato de arras, ya que es un compromiso con la otra parte (vendedor) que os obliga a la futura compraventa».

Sin embargo, en la práctica se habla de otros tipos de contratos “reserva” o se regulan cláusulas que no quedan claras, por lo que es importante verificar el contenido del contrato y diferenciar cada figura.

¿Qué es un contrato de arras?

Realmente es un contrato de compraventa con entrega de arras. En el propio contrato se incluye la cláusula que regula el importe que el comprador entrega al vendedor a fin de comprometerse a adquirir la vivienda, por ejemplo.

«La señal es lo mismo que las arras, en función de lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil que establece que: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

En algunos casos se habla de “reserva”, pero hay que leer atentamente el contrato porque suele tratarse de unas arras. Recuerda que lo que prevalece es el contenido del contrato, con independencia de cómo lo denominen las partes.

¿Qué tipos de arras existen?

Existen tres tipos de arras y no tienen los mismos efectos:

Penitenciales. Suelen ser las más utilizadas, porque son las que permiten desligarse del contrato de compraventa. Son las que se regulan en el artículo 1454 del Código Civil comentado anteriormente.
Confirmatorias. En este caso las arras son un anticipo del precio de la compraventa, que se celebrará de todos modos. Si una parte incumple, se le puede exigir que firme el contrato.
Penales. En el caso en que se incumplan la parte que haya cumplido sus obligaciones podrá exigir que se cumpla el contrato con la indemnización que corresponda por daños y perjuicios, o resolver el contrato en el que las arras son la pena.

Por ejemplo, imagina que quieres comprar una vivienda que tiene un precio de 200.000 euros. Puedes firmar un contrato de arras penitenciales y entregar un 3% del precio (6.000 euros) en concepto de arras. Si la compraventa no se firma por alguna causa imputable a ti como comprador, perderás el importe de 6.000 euros, y si es por causa imputable al vendedor deberá devolverte 12.000 euros (el doble de lo que entregaste).

Alertas, ¿qué debemos tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras?

«Es conveniente tener en cuenta algunos aspectos, que en su conjunto nos darán la tranquilidad para firmar el contrato de arras, siendo»:

Visita la vivienda con un técnico. Es importante que la vivienda esté en buen estado, y que no haya desperfectos que puedan suponer una inversión importante para hacer obras.
Comprueba la titularidad y las cargas de la vivienda. Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad, la puedes pedir tanto presencialmente, como online y coteja quién es el propietario y qué cargas tiene la finca. En el caso en que, por ejemplo, tenga una hipoteca, tendrás que regular qué ocurre con la hipoteca (cancelación, subrogación etc.). Lo más habitual es que el inmueble se entregue libre de cargas.

Para solicitar información sobre las cargas puedes pedir al Registro de la Propiedad una nota simple literal de la hipoteca o de la carga que corresponda y, además, para conocer (en el caso de la hipoteca) el importe que queda por pagar, podrás solicitar al propietario del inmueble una certificación del banco con el que tenga la hipoteca.

Acude al ayuntamiento. En el ayuntamiento te podrán dar información urbanística sobre la finca e informarte sobre la posibilidad de hacer determinadas obras, por ejemplo, cerramientos de terrazas, y las autorizaciones o licencias que serán necesarias para ello. Cuando llegamos a una casa nueva se nos ocurren grandes ideas para mejorarla y hacerla nuestro hogar, pero no siempre es posible legalmente. Por eso este detalle, es importante.
Solicita información sobre el IBI. Solicitar al propietario el justificante de pago de los últimos recibos del IBI, recuerda que la finca queda afecta por lo que si hay algún impago antes de la compraventa te corresponderá pagarlo a ti si el propietario anterior no lo hace.
Consulta el catastro. En el catastro también puedes encontrar información sobre la vivienda: el uso, la superficie, etc.
Analiza el contrato de arras antes de firmar. Es habitual que comprador y vendedor se intercambien borradores del contrato de arras antes de firmar y haya modificaciones. Comprueba que el que firmas es la versión final acordada entre las partes. El contrato de arras suele tener el siguiente contenido:

- Descripción de la vivienda. Se deberá incluir la ubicación (calle, número y localidad), la superficie, la distribución y los datos registrales (registro en el que está inscrita, tomo, libro, folio y número de finca) y catastrales (referencia catastral).
- Precio de la vivienda y forma de pago del precio. Generalmente se entrega la cantidad en concepto de arras que suele estar entre el 3% y el 5% del precio y, en el momento de la firma de la escritura de compraventa, se entrega el resto.
- Plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Salvo que haya algún tipo de incidencia, suele ser un plazo de un mes desde la firma del contrato de arras. Es importante recalcar que las llaves de la casa no te la entregarán hasta que firmes la escritura que equivale a la entrega. En caso que se esté tramitando una herencia es normal ampliar el plazo hasta que se finalice el expediente sucesorio.
- Cantidad que se entrega en concepto de arras. Como decíamos antes suele ser un importe entre el 3% y el 5% del precio de compraventa. La cantidad se debe expresar en letras y números. Además, se deberá expresar la cantidad que corresponde a impuestos.
- El Notario ante el que se firmará la compraventa. Por lo general, lo elige el comprador o el banco si se concede financiación.
- Otras condiciones de la compraventa como el pago de los gastos. Se deberá establecer cómo se pagan, lo habitual es que sean según ley, es decir, que el vendedor pague la escritura original y el comprador las copias, pero se puede pactar otra cosa.

Infórmate sobre los gastos de la comunidad y las derramas. Si vas a comprar necesitas saber qué gastos de comunidad tiene el piso o si se ha pactado el pago de una derrama y de qué importe.

Además de lo anterior, deberás comprobar si existen gastos de comunidad pendientes de pago, para lo cual deberás pedir al administrador un certificado de no deuda.

Paga los impuestos que correspondan. Cuando pagas las arras, tienes que tributar porque es una cantidad entregada a cuenta del precio, por lo tanto, si es una vivienda de obra nueva, tendrás que pagar el IVA y si se trata de una vivienda de segunda mano, habrá que pagar el ITP.
Si necesitas financiación, indícalo en el contrato de arras para no perderlas. En el caso en que necesites una hipoteca es importante que tengas claro cuánto puede tardar el banco en otorgarte la financiación. Para evitar problemas, puedes regular en las arras penitenciales que si no se firma la compraventa porque no se ha obtenido la financiación, el vendedor simplemente devolverá la cantidad entregada (no habrá penalización).

«Estas pequeñas grandes alertas, te ayudarán a firmar tu contrato de arras con seguridad jurídica y a pensar como gestionar tu pequeño o gran patrimonio con objetividad».