Por Itziar Pernia, socia fundadora de Legal por Naturaleza.
Durante mi trayectoria profesional me he encontrado con herederos que al recibir una vivienda, solamente han pensado en cómo hacerla líquida sin tener en cuenta gastos, o límites de la legislación hipotecaria que pueden arruinar su operación, al menos momentáneamente. Hoy coincidiendo con esos primeros días del año en los que nos gusta planificar los objetivos, quiero centrarme en las limitaciones del artº 28 LH que debemos tener en cuenta si queremos vender una propiedad heredada de un familiar cercano (por ejemplo tío, hermano…).
¿En que consiste la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria a la venta de una propiedad?
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente:
«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos».
Para que se aplique la limitación, es necesario que se den las siguientes circunstancias:
– Que se trate de herencias entre tíos y sobrinos o entre hermanos, por lo tanto, no se aplica en el caso de herederos forzosos (ascendientes o descendientes directos).
– Que no exista testamento del causante, es decir, de ese tío o hermano que heredamos.
La limitación del artículo 28 de la LH supone que el comprador pueda tener dificultades para encontrar financiación o que la encuentre en peores condiciones, porque el banco hipotecante no va a contar con la garantía de la vivienda desde el momento de su concesión. El problema es que si aparece un heredero real en el plazo de dos años desde el fallecimiento del vendedor y causante, podrá reclamar la herencia que le corresponda. Esto podría suponer que, si se ha vendido la casa heredada, se tenga que acudir a un juicio que podría terminar con la pérdida de la casa por parte del comprador, de manera que el banco se quedaría sin garantía de la hipoteca.
Por lo tanto, la casa se puede vender, pero existen un riesgo de que el comprador se quede sin ella.
¿Qué se puede hacer para vender la casa con menos riesgo?
Para que entiendas bien cómo funciona la limitación que regula la LH, te explico un caso que hemos llevado en el despacho a modo de ejemplo.
El Sr. Martín encontró la casa de sus sueños a precio inmejorable y no dudó en firmar el contrato de señal y arras para reservarla sin consultar a su abogado, para ello entregó la cantidad de 10.000 € en concepto de arras por la compra de esta vivienda al Sr. Pérez sobrino del fallecido Bartolo de quien heredó la vivienda.
La compraventa se debía realizar en el mes de diciembre 2019. Posteriormente, a la firma del contrato de señal y arras el comprador recibió una nota simple del Registro de la propiedad en la que figuraba que el propietario de la vivienda era Bartolo (tío del vendedor), fallecido en el mes de mayo 2019.
El Sr. Martín, comprador de la vivienda, acude al banco para solicitar una hipoteca y le informan que podría aplicarse el artículo 28 de la LH ya que el vendedor no es un ascendiente o descendiente directo sino un colateral (sobrino). Por lo tanto, nuestro cliente Sr. Martin corre el peligro que en el plazo de dos años desde el fallecimiento aparezca otro heredero que reclame su parte de la herencia y se tenga que resolver la compraventa y devolver la vivienda.
En este caso, el banco que iba a otorgar la hipoteca propone pignorar, es decir retener, la totalidad del precio de la compraventa para abonárselo al vendedor una vez que hayan transcurrido dos años sin que aparezca ningún heredero. Por lo tanto, la compraventa se puede realizar y el comprador recibe la casa en el plazo convenido ( diciembre 2019), pero el pago al vendedor se retiene por el banco hasta que ya no tenga efectos el artículo 28 de la LH.
Como verás, adquirir patrimonio por herencia tiene sus peculiaridades, tanto si lo quieres mantener como si lo quieres vender. Y, de igual modo, si quieres comprar viviendas procedentes de herencias te recomiendo que lo hagas asesorado por un abogado especializado, tanto en procedimientos sucesorios como en inmobiliario, para evitar sorpresas que puedan arruinar la operación.
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